らくらく宅建塾例題・解答一覧

【解答】

制限行為能力者がやった契約は無効ではなく、取り消すことができる。意思表示制度には無効と取消しがあるが、制限行為能力者には取消しだけ。無効と取消しは違う。よって誤り。

【解答】

未成年者自身も取り消すことができる（法定代理人の同意不要）。だから、Ａの取消しの意思表示は有効であり、ＢはＡの取消しの意思表示を取り消すことはできない。よって誤り。

【解答】

成年後見人が、成年被後見人の居住している土地・建物の売却・賃貸借・抵当権の設定を行うには、家庭裁判所の許可が必要だ。よって正しい。

【解答】

被保佐人と契約した相手方が被保佐人本人に催告したが、期間内に答えがない場合、契約は取り消されたものとみなされる。よって誤り。

【解答】

第21条のとおりだ。「同意を得ている」と言うのも「行為能力者だ」と言うのと同じだから、Ａは保護に値せず、取消権を失う。よって正しい。

【解答】

成年になってから５年は取り消せる。よって誤り。

【解答】

ＣがＤにこの土地を譲渡することによって、ＣはＡＢ間の契約を追認したものとみなされる。法定代理人の追認により、Ｂが単独でやった契約は完全に有効になり、ＢもＣも取り消すことはできなくなる。よって誤り。

【解答】
Ｃに過失があるなら（Ｃが善意有過失なら）、ＡはＣに甲土地の所有権を主張できるが、Ｃに過失がないなら（Ｃが善意無過失なら）、ＡはＣに主張できない。だから、「過失があったか否かに～主張することができない」とある例題は誤り。

【解答】

強迫の場合は、詐欺の場合と異なり、取消しを善意無過失の第三者にも対抗できる。よって誤り。

【解答】

ＡＢ間の売買契約は虚偽表示だから無効だ。そして、この無効は善意の第三者には対抗できないが、悪意の第三者には対抗できる。よって正しい。

【解答】

Ａの意思表示は心裡留保だから、相手方Ｂが善意無過失なら有効になる。無効となるのは、Ｂが悪意または善意有過失の場合だ。「ゼムユ・アカム」をしっかり覚えること！　よって誤り。

【解答】

代理人Ｂが詐欺にあって契約すると、その効力は直接本人Ａに帰属する。だから「Ａ自身がＣの詐欺にあって善意無過失のＤと契約した」と読み替えればいい（Ｂを省略してしまう）。さてこの場合、詐欺の当事者はＡとＣであり、Ｄは善意無過失の第三者だ（➡︎23頁）。だから、ＡはＤとの契約を取り消せない。よって正しい。

【解答】

Ｂが「Ａの代理で参りました」と言わなくても（顕名を欠いたとしても）、Ｃが、「ＢはＡの代理で来た」ということを知っていたり（悪意）、知り得た場合（善意有過失）には、Ａに契約の効力が帰属するので、売買契約はＡＣ間に成立する。よって誤り。

【解答】

契約の効果はＡに帰属し、Ｂには及ばないからＢを保護する必要はないし、不利な結果はＡの自業自得だから、Ａは契約を取り消せない。誤り。

【解答】

保存行為だけではなく、他に、利用行為と改良行為もできる。誤り。

【解答】

ＡＣ双方の代理人になっているから、双方代理だ。双方代理は、無権代理とみなされる。よって誤り。

【解答】

委任による代理（本人から頼まれて代理権を与えられる場合の代理）は、本人の死亡・破産と代理人の死亡・破産・後見開始の審判によって消滅する。だから、本人Ａが死亡したら、代理権が消滅するので、ＢはＡの代理人として有効に甲土地を売却することはできない。よって誤り。

【解答】

代理人が破産すると代理人の代理権は消滅する（➡43頁）。そして、復代理人の代理権は
代理人の代理権を基礎とするから、代理人の代理権が破産によって消滅すると、復代理人の代理権も自動的に消滅する。よって正しい。

解答

委任による代理人は、［1］本人の許諾を得た場合か、［2］やむを得ない事由がある場合は、復代理人を選任できる。よって正しい。

【解答】

３月１日にさかのぼって有効になる。よって誤り。

【解答】

善意無過失の相手方は、契約の履行または損害賠償を請求できる。誤り。

【解答】

代理人Ｂは後見開始の審判を受けたから、Ｂの代理権は消滅する。Ｂは代理権がないのだから、契約の締結をしても無権代理行為となる。よって正しい。

【解答】

Ｂは破産により代理権を失う（➡︎43頁）。

⬇︎

代理人Ｂの代理権が消滅すると復代理人Ｃの代理権も消滅する（➡︎45頁[３]）

⬇︎

代理権消滅後の契約も、相手方Ｄが善意無過失だからＡＤ間に有効に成立する（表見代理[２]だ）。

⬇︎

しかし、表見代理も無権代理の一種だから、ＤはＡの追認があるまでの間はこの契約を取り消せる。よって正しい。

【解答】

よ～く考えよ！AC間の譲渡がBの時効完成の前だから、①②どちらもＢの勝ち。ＡからＣへの所有権移転登記が時効完成の前か後かは関係ないのだ。ヒッカかるな！①②どちらも、60頁の表の（前）パターンだから、Ｂは登記なしで土地所有権の時効取得を、登記を有するＣに対抗できる。よって誤り。
譲渡➡︎Cへの登記➡︎時効完成
譲渡➡︎時効完成➡︎Cへの登記 ➡︎どちらも（前）パターン ➡︎Bの勝ち
注！　②を（後）パターンと誤解しないように！

【解答】

所有権は時効によって消滅しない。よって正しい。

【解答】

時効の利益は、あらかじめ放棄できない。だから、Ｂが、Ａと消滅時効の利益はあらかじめ放棄する旨の約定をしても、無効だ（法的効力は認められない）。よって正しい。

【解答】

消滅時効が完成した後に債務者が債務を承認した場合には、債務者は、時効が完成した事実を知らなかったとしても、完成した消滅時効を援用することはできない。よって正しい。

【解答】

まず、配偶者Ｂは常に相続人になる。そして、Ａの子Ｄも相続人になる。Ｃについては、Ａとどちらが先に死亡したか不明だから、Ａと同時に死亡したものと推定されるため、ＣはＡの相続人にはならない。なぜなら、相続人となるためには、被相続人の死後も生きていることが必要だからだ。そのため、Ｃの子ＦがＣを代襲して相続する。最後に、Ｅは、Ａの直系卑属ではないから相続人にならない。だから相続人は、Ｂ・Ｄ・Ｆだ。

【解答】

相続放棄は代襲相続の原因とはならない（代襲相続は生じない）。だから、Ｃは代襲相続人とならない。よって誤り。

【解答】

遺言で遺産分割を禁止できる（ただし、５年間が限度）。よって誤り。

【解答】

遺言は、いつでも自由に撤回することができ、遺言者Ａ自身も遺言撤回権を放棄できない（放棄しても放棄は無効）。遺言者の最終的な考えをあくまで尊重するためだ。そして、遺言と矛盾する処分（Ｂへの遺言とＣへの贈与は両立しない）がなされた場合には、前の遺言は後の処分によって撤回されたことになる。よって正しい。

【解答】

ＡＢが同時に死亡すると遺言は無効となる。そして、遺言が無効になった場合には、代襲相続を生じないことになっている。なぜなら、遺贈は、ＢならＢという特定のその人に遺産を受け取ってもらいたくて行うものなので、別の人（B’）に受け取ってもらったのでは意味がないからだ。よって誤り。ちなみに、Ａに相続人として子A’がいれば、この土地はA’が相続することになる。

【解答】

① ➡︎　公正証書遺言によって遺留分を侵害された場合でも侵害額請求OK。
② ➡︎　83頁に示したとおり、この金額で正しい。
③ ➡︎　遺留分侵害額請求権は、各自自由に譲渡できる。
④ ➡︎　遺留分侵害額請求権の行使は、訴えによる必要なし。
よって、すべて正しい。

【解答】

Ｃは、Ｂが登記を受けていないことに乗じ、Ｂに高値で売りつけて利益を得る目的で甲土地を購入しているから、背信的悪意者だ。だから、ＣはＢに対して甲土地の所有権を主張できない。よって正しい。ちなみに、ＢはＣに対して登記がなくても所有権を主張できる。

【解答】

譲渡制限の特約があっても、有効に譲渡できる。ただし、譲受人がこの特約について悪意・重過失であれば、債務者は、債務の履行を拒むことができる。また、譲渡人に弁済等の債務の消滅行為をすれば、そのことを譲受人に主張することができる。よって正しい。

【解答】

建物が滅失したとき（火災等）には、所有者は１か月以内に滅失の登記（表示の登記）を申請する義務がある。よって正しい。ちなみに「当該」とは、「その」という意味だ。

【解答】

この建物の登記記録の表題部にはＡが表題部所有者として記録されているはずだから、所有権保存登記を申請できるのはＡの相続人のＣだ。Ｂは、確定判決で所有者だと認められていないので所有権保存登記を申請できない。Ｃの承諾を得てもダメ。よって誤り。

【解答】

所有権、地上権、賃借権、配偶者居住権、（根）抵当権等が登記できる権利だ。このうち、賃借権と配偶者居住権は債権だが登記できることに注意！　よって誤り。

【解答】

住所でも同じコト。表題部ではなく、権利部だ！　よって誤り。

【解答】

登記事項証明書の交付は、利害関係がなくても、誰でもできる。だから、利害関係を有することを明らかにする必要はない。よって正しい。

【解答】

口頭による申請は絶対認められない。よって正しい。

【解答】

委任による登記申請の代理権は、本人が死亡しても消滅しない。よって誤り。

【解答】

申請人があらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をしたときは、登記識別情報は通知されない。よって正しい。

【解答】

これが仮登記の威力だ。よって正しい。

【解答】

登記の申請は、原則として当事者双方が共同してやらなければならないが、仮登記の場合は、仮登記義務者の承諾があれば、仮登記権利者が単独で申請することができる。よって正しい。

【解答】

共有者の１人が持分を放棄したら、その人の持分は他の共有者のものになる。よって誤り。

【解答】

各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めをしない限り、専有部分の床面積の割合による。よって誤り。

【解答】

規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。よって正しい。

【解答】

区分建物（区分所有建物）の場合は、表題部所有者から所有権を取得した者も、いきなり自己名義で所有権保存登記をすることができる。よって正しい。

【解答】

抵当権の設定は、口約束（合意）だけで、成立する。だから、引渡しは効力の発生要件ではない。よって正しい。

【解答】

借地上の建物に抵当権を設定した場合、抵当権の効力は借地権にも及ぶ。よって正しい。

【解答】

地上権には抵当権を設定できるが、賃借権には抵当権を設定できない。よって正しい。

【解答】

必要なのは、①抵当権者ＢＣの合意と、②利害関係者の承諾だ。抵当権設定者のＡは利害関係者ではないから、Ａの同意（承諾）がなくても、抵当権の順位を変更できる。よって正しい。

【解答】

土地と建物が、抵当権設定時に、Ａの所有物だったのだから、抵当権設定後に建物がＣに売却され、所有者が別々になっても、法定地上権は成立する（Ｃは法定地上権を取得する）。だから、ＤはＣに甲土地の明渡しを求めることはできない。よって正しい。

【解答】

一括競売ができるのは、まず更地に抵当権が設定され、その後、建物が建てられた場合に限る。初めから建物が建っている敷地に抵当権を設定した場合には、一括競売はできない。Ｂは、土地だけを競売するしかない。よって誤り。

【解答】

引渡し（明渡し）を６カ月間猶予してもらえるのは、建物の場合だ。土地の場合は猶予してもらえない。よって誤り。

【解答】

目的物が姿を変えた金銭の上に、抵当権は存続する。よって正しい。

【解答】

不可分性だ。抵当権以外の担保物権にも共通の性質だ。よって正しい。

【解答】

★まず前置き。抵当権設定者と債務者は同一人物とは限らない。本問のＢのように、債務者以外の人が抵当権設定者となる場合を物上保証人という。
★さて、本題。被担保債権が譲渡されると抵当権も一緒に移転するのは、物上保証人がいても全く同じ。そして、Ｄは、Ａに対する被担保債権譲受けの対抗要件（これは口頭での通知か承諾でOK➡︎98頁の条文②）さえ備えれば、もうそれだけで自動的に物上保証人Ｂに対しても抵当権の譲受けを対抗できることになっている。登記の移転がなくともＢに対抗できるのだ。ピンとこないかもしれないが、これが随伴性の威力だ。よって誤り。

【解答】

弁済であれ時効であれ、いかなる原因で被担保債権が消滅しても、抵当権は自動的に消滅するから誤り。

【解答】

上の表の［1］そのままだ。被担保債権の範囲の変更は、元本確定後はできないが、確定前なら、後順位抵当権者の承諾なしにできる。よって正しい。

【解答】

履行遅滞中に、不可抗力（双方の責めに帰することができない事由）によって履行不能となったときは、その履行不能は債務者の責めに帰すべき事由によるものとみなされる（債務者の責任になるということ）。よって正しい。

【解答】

債務不履行の効果は、上に示した通り、［1］損害賠償請求と、［2］解除だ。この２つは、両方同時にできる。つまり、解除した上、更に損害賠償を請求することもできるのだ。よって誤り。

【解答】

損害賠償額を予定した場合には、たとえ実害額がもっと大きいことを証明してもムダだ。予定額に甘んじるしかない。よって誤り。

【解答】

金銭債務の債務者が支払いに遅れたら、たとえ債務者に責任がなくても（帰責事由がなくても）、履行遅滞になる。だから、Ｂは債務不履行（履行遅滞）になり、Ａに対して遅延損害金を支払う義務を負う。よって誤り。

【解答】

もっともらしく書いてあるがダメだ。解除は撤回できない。よって誤り。

【解答】

催告しても無意味なとき（（例）債務者が債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき）は、催告せずに、直ちに解除できる。よって誤り。

【解答】

ヒッカケだ。解除時からではなく、受領時からの利息を付ける。よって誤り。

【解答】

債務不履行による解除の場合、手付は買主に返還される。たとえ買主側の債務不履行であってもだ。もちろん買主は違約金は支払わなければならない。よって正しい。

【解答】

相手方が履行に着手した後は、手付による解除はできない。だから、ＡはＣが履行に着手した後は、手付による解除ができない。よって「いつでも～解除することができる」とある例題は誤り。

【解答】

債権者は、各連帯債務者に対して、債務全額の履行を請求できる。負担部分に限定されない。よって誤り。

【解答】

請求の効力は、他の連帯債務者には及ばない。だから、ＤがＡに請求しても、ＢとＣがＤに対して負う債務の消滅時効の完成には影響しない。よって正しい。

【解答】

前半は○だが、後半が×。下線①は保証債務の対象だが、それとは別個に、下線②をあらかじめ約定しておくことができる。よって誤り。

【解答】

問題文にただ単に「請求した」と書いてあったら、「請求して勝訴等した」と読むこと（本番でも）。だから、下線①は○。しかし下線②は×。Ｂが債務を承認した場合も、ＢＣ両者に時効更新の効力を生ずる。よって誤り。

【解答】

ＡからＢへ口頭で譲渡通知がなされれば、Ｄは債権の譲受けをＢに対抗できるが、もうそれだけで自動的にＣにも対抗できる。確定日付ある証書もＣへの通知も不要。よって誤り。物上保証人のケースと同じだ（➡︎157頁の例題を復習！）。

【解答】

保証契約は、債権者と保証人との間に締結されるから、主たる債務者の意思に反して保証することも可能だ。主たる債務者としては、｢余計なことをしてくれるな｣と言いたいこともあろう。しかし、文句は言えないのだ。よって誤り。

【解答】

賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、賃借人は、その修繕をすることができる。よって正しい。

【解答】

落雷だから、Ｂに落度（帰責事由）はない。だから、使用収益できなくなった部分の割合に応じて、減額される。よって正しい。

【解答】

登記は、権利登記でも表示登記でもOKだが、自己名義に限る。よって誤り。

【解答】

賃借物の返還の方が先だ。だから、賃貸人は賃貸物の返還を受けるまでは、敷金の返還を拒むことができる。よって正しい。

【解答】

賃借物の全部が滅失などにより使用収益できなくなったら、賃貸借は、当然に終了する。よって正しい。

【解答】

「借主は減額請求できない」という特約は、借主にとって不利だから無効だ。だから、ＢはＡに対して地代の減額請求ができる。よって誤り。

【解答】

もうひとつ、建物の所有を目的とする地上権もあるから、誤り。

【解答】

30年未満の期間を定めてもそれは無効で、自動的に30年に引き上げられる。だから、存続期間を10年と定めた場合、存続期間は30年となる。よって正しい。

【解答】

最初の更新（つまり、１回目の更新）の場合、当事者間で20年より短い期間を定めたときは、存続期間は20年となる。よって正しい。

【解答】

建物がないケースだから借地借家法は適用されず、民法上のいすわり更新が生じる。民法なら、Ａは正当事由がなくても、異議さえ述べれば更新を阻止できる。よって正しい。

【解答】

「残存期間満了後」ではなく、「（A）承諾日か（B）再築日のどちらか早い方」から20年間存続する。よって誤り。

【解答】

借地権消滅の申入れができるのは、「更新後に」建物が滅失した場合に限られるから、誤り。

【解答】

Ｂは自分の所有物である乙建物を賃貸するだけだ。だから、Ａの承諾は不要だ。よって誤り。

【解答】

こんな規定はない。ＤはＡの意思を無視して抵当権を実行できるから、誤り。

【解答】

借地権者の債務不履行によって、契約が終了したときは、建物買取請求権を行使できない。だから「終了事由のいかんにかかわらず～できる」とある本問は誤りだ。

【解答】

借地権者に有利な特約なら有効だが、不利な特約なら無効だ。本問の「残存期間を超えて存続する建物を築造しない」という特約は借地権者にとって不利な特約だ。だから無効だ。よって正しい。

【解答】

事業用借地権は、公正証書によってしなければならない。公正証書以外はダメだ。よって誤り。

【解答】

建物賃貸借の存続期間は１年以上に限る。１年未満の期間を定めると、期間の定めがないものとみなされる。よって誤り。

【解答】

期間の定めがない建物賃貸借の場合、賃借人Ｂから解約の申入れをしたときは、解約申入れ後３カ月を経過すると、契約は終了する。よって誤り。ちなみに、賃貸人Ａから申入れをしたときは、申入れ後６カ月を経過すると、契約は終了する。

【解答】

債務不履行による解除の場合にはＡからＣへの｢その旨の通知｣（終了通知のこと）は不要であり、Ｃに６カ月の猶予は与えられない。よって誤り。

【解答】

有償の場合も無償の場合も、善良な管理者の注意義務を負う。自己の財産に対するのと同一の注意ではダメだ。よって誤り。

【解答】

完成前は、注文者はいつでも損害を賠償して、契約を解除できる。いりもしないものを、みすみす完成させては無駄だからだ。よって正しい。

【解答】

人の生命または身体を害する不法行為による損害賠償請求権は、被害者またはその法定代理人が損害と加害者を知った時から５年間行使しないときは、時効によって消滅する。よって正しい。

【解答】

使用貸借は、借主が死んだら終了する。だから、借主Ａの相続人は、借主の地位を相続せず、建物を使用できない。よって誤り。

【解答】

今現在、建物が建っている土地（建物の敷地に供せられる土地）は宅地だ。だから、前半は〇。用途地域内の土地であっても、道路、公園等の公共施設用地は宅地ではない。だから、後半は×。よって誤り。

【解答】

「自ら貸借」は「取引」に当たらない。だから、Ａの行為は宅建業に当たらない（免許なしでできる）。よって正しい。

【解答】

ＡにもＢにも免許は必要だから誤り。詳しい説明は上記（２）をどうぞ。

注！

破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となる場合は免許が不要だ。

【解答】

免許は全国で有効だ。だから、Ａは乙県に事務所を設けなくても（つまり、免許換えをしなくても）、乙県で宅建業ができる。よって誤り。

【解答】

「宅建業以外の事業を行っているときは、その事業の種類」は変更の届出の対象となっていない。対象となるのは「明治の薬剤師（楽勝ゴロ合せ）」だけだ。よって誤り。

【解答】

業者が破産した場合は、破産管財人が届け出なければならない（①は×）。また、免許の効力は届出の時に失効する（②も×）。

【解答】

猶予期間中は免許をもらえない。しかし、猶予期間が満了すれば、直ちにOKだ。だから、法人は免許がもらえる。よって正しい。

【解答】

有罪判決を受けても、控訴や上告中は免許がもらえる。だから、役員Ｂはダメな人ではない。したがって、Ａ社は免許がもらえる。よって誤り。

【解答】

背任罪は、暴力団系の犯罪だから、罰金に処せられただけで５年間は免許が受けられない。だから、Bは現在免許を受けられないから、①は○（［6］復習）。しかし、そういうBを取締役としているA社も、免許を受けられないから、②は×（［14］復習）。

注！

成年である業者が宅建業の業務に関し行った行為は、行為能力の制限を理由に取り消すことができない（たとえば、成年である業者Ａが被保佐人である場合、 Ａが宅建業の業務に関し行った行為は、被保佐人であることを理由に 取り消すことができないということ）。

【解答】

宅地建物取引士に欠員が生じたら、業者は２週間以内に補充しなければならない。よって誤り。

【解答】

従業者名簿は、取引の関係者から請求があったときは、閲覧させなければならない。だから、取引の関係者以外の者から請求があっても、閲覧させる必要はない。よって誤り。

【解答】

業者は事務所ごとに、報酬の額を掲示しなければならない。案内所は事務所ではないから、掲示する必要はない。よって誤り。

【解答】

宅地建物取引士とは、知事から宅地建物取引士証の交付を受けた者のことだ。登録を受けた者は宅地建物取引士ではなく、宅地建物取引士資格者だ。よって誤り。

【解答】

未成年者であっても、営業許可を得ていれば、宅建士登録ができるから誤り。ダメなのは、営業許可を得ていない一般の（タダの）未成年者だ。

【解答】

事務禁止処分を受け、その期間中に、自分から登録を消除してもらった者は、事務禁止処分の期間が満了するまではダメ（登録できない）。よって正しい。

【解答】

勤務先の変更の場合には、変更後遅滞なく（30日以内にではないから①は×）、登録先の知事（Ａ県知事だから②も×）に変更の登録を申請しなければならない。

【解答】

宅建士が死亡した場合、その相続人は、死亡の事実を知った日から30日以内に、登録先の知事に届け出なければならない。よって誤り。

【解答】

宅建士証には氏名が記載される。そして、旧姓を併記することができる。よって誤り。

【解答】

開業の場合は、営業保証金を供託し、供託した旨を免許権者に届け出た後でなければ、事業（営業）を開始できない。よって正しい。

【解答】

業者は、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなけれ ばならない。従たる事務所の分も主たる事務所の最寄りの供託所に供託 しなければならない。よって誤り。なお、Ａ（甲県知事免許）は乙県に 事務所を設置したのだから、国土交通大臣免許に免許換えが必要になる。 だから、Ａは甲県知事ではなく国土交通大臣に届け出る必要があるから、 この点も誤りだ。

【解答】

営業保証金から弁済を受けられるのは、宅建業の取引から生じた債権だ。請負代金債権は宅建業の取引から生じた債権ではないから、弁済を受けられない。よって誤り。

【解答】

免許を取り消された場合も営業保証金を取り戻すことができる。よって誤り。

【解答】

業者が保証協会に納付する弁済業務保証金分担金は、金銭だけで納付しなければならない。よって誤り。

【解答】

その業者が、保証協会の社員でないとした場合の営業保証金の額が還付の限度額だ。本例題の業者は、本店の他に支店３カ所を有している（本店60万円＋支店３カ所×30万円＝150万円）。だから、還付の限度額は、1,000万円（本店分）＋500万円×３（支店分）＝2,500万円となる。よって正しい。

【解答】

正当な理由があれば漏らしてもよい。よって誤り。

【解答】

Ａは勧誘に先だって、契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行っている。よって違反する。

【解答】

現在または将来の「環境・利用の制限・交通」について、実際より著しく優良・有利であると誤解されるような表示をしてはならない。よって正しい。

【解答】

未完成の建物については、建築確認の後でなければ、広告をしてはならない。よって誤り。ちなみに、貸借の代理・媒介の契約はできる。

注！

なお、当初の建築確認を受けた後、変更の確認の申請書を提出している期間等においては、変更の確認を受ける予定である旨を表示し、かつ、当初の建築確認の内容も広告にあわせて表示すれば、変更の確認の内容を広告することができる。

【解答】

[１]所在・規模・形質、[２]売買すべき価額、[３]法令上制限で主要なもの、[４]取引の申込みの受付に関する状況、[５]専属専任媒介契約である場合は、その旨が登録事項だ。よって正しい。

【解答】

依頼者が業者の場合にも、媒介契約書を交付しなければならない（業者間でも、省略できない）。よって誤り。

【解答】

根拠の明示は口頭で行ってもOKだ。よって正しい。

【解答】

依頼者から頼まれてやった広告の料金なら、その実費を報酬とは別に受領できる。しかし、頼まれてないのにやった広告の料金については、受領できない。よって誤り。

【解答】

８つの制限が適用されるのは、業者が自ら売主となり、買主がシロートの場合だけだ。よって、②だけ。

【解答】

買主が自ら申し出た場合の自宅・勤務先で、買受けの申込みをしたときは、クーリング・オフできない。よって誤り。

【解答】

申込みの場所と契約の場所が異なる場合、クーリング・オフができるか否かは、申込みの場所で決まる。だから、A はクーリング・オフができる。よって誤り。

【解答】

クーリング・オフができなくなるのは、引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払った場合だ。引渡しを受けただけなら、クーリング・オフができる。よって誤り。

【解答】

ＡＣ間の契約は条件付だから、Ａがこの宅地を取得できるかどうかは不確実だ。それなのに、ＡがシロートのＢにこの宅地を売ると、Ｂは宅地を取得できずに迷惑をこうむる恐れがある。だから、ＡはシロートのＢにこの宅地を売ることはできない。よって誤り。なお、「停止条件」とは、ただの条件のことだから、とまどわないように。

【解答】

業者間の取引であれば、未完成物件について、手付金等保全措置をとる必要はない。シロートの買主を保護するための制度だからだ。よって正しい。

【解答】

建築工事完了前の建物（つまり、未完成の建物）だから、指定保管機関には保全措置を依頼できない。よって誤り。

【解答】

未完成の建物については、建築確認を受けなければ売買契約を締結できない（➡︎330頁復習）。手付金等保全措置をとったとしても、締結できないことに変わりはない。よって誤り。

【解答】

業者対シロートの場合には、手付は常に解約手付とみなされるから、たとえ証約手付として支払ったとしても、買主は手付放棄による解除ができる。よって正しい。

【解答】

20％を超えても、特約の全体が無効となるのではない。20％を超える部分について無効となるだけだ。よって誤り。

【解答】

通知期間を引渡しの日から２年以上の期間内とする特約は、民法の規定より買主に不利だが、有効だ。よって誤り。

【解答】

Ａが受け取る金額が代金の30％（本問の場合は960万円）以下なら、所有権を留保できる（移転登記をしなくてOK）。よって誤り。

【解答】

売買の場合も貸借の場合も、解除に関する定めがあるときは、37条書面にその内容を記載しなければならない。よって正しい。

【解答】

監督処分をするには、事前に公開の場で聴聞（言い分を聴いててやる手続き）をしなければならないことになっている。よって正しい。

【解答】

免許を受けてから１年以内に事業を開始しないときは、免許権者は免許を取り消さなければならない。よって正しい。

【解答】

こういうことを名義貸しという。そして、名義貸しをした宅地建物取引士は、情状が特に重い場合（悪質な場合）には、登録消除処分を受ける。よって正しい。

【解答】

誇大広告をすると　➡︎　懲役もしくは罰金または両者の併科だ。また、監督処分の対象となる、という前半部分も〇だ。よって正しい。

【解答】

市街地開発事業は、準都市計画区域と市街化調整区域ではできない。よって正しい。

【解答】

地区計画は、都市計画区域内であれば、一定の場合は、用途地域が定められていない土地にも定めることができる。よって正しい。

【解答】

非線引区域（区域区分が定められていない都市計画区域）での開発行為は、3,000㎡以上なら許可が必要だ。よって誤り。

【解答】

都市計画事業の施行のための開発行為は、世の中のためグループだ。だから、許可は不要だ。よって誤り。

【解答】

知事は、用途地域外での開発行為を許可するときは、建蔽率等を制限できる。よって正しい。

【解答】

①通常の変更（軽微でない変更）なら、知事の許可が必要。②軽微な変更なら、知事に届け出ればOK（つまり、届出は必要）。よって誤り。

【解答】

開発許可を申請する者は、事前に（あらかじめ）、設置される予定の公共施設の管理者と「協議」しなければならない。よって正しい。

【解答】

市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内（分かりにくいが、要するに、タダの市街化調整区域のこと（423頁の［D］欄だ））。そこで、［D］欄を見ると、例外として［3］の㋐に仮設建築物が出てくる。だから、仮設建築物は許可なく建てられる。よって正しい。

【解答】

小学校が×なのは工業地域（［7］）と、工業専用地域（［8］）だから誤り。「ハナ子は小学生」だ。準工業地域（［6］）には、建てられる。

【解答】

両区域（都市計画区域と準都市計画区域）の指定の際に、両区域内に現存する幅４ｍ以上の道は、自動的に建築基準法の道路になる。特定行政庁の指定は不要だ。よって誤り。

【解答】

付加はＯＫだが、緩和はダメ。よって誤り。

【解答】

準防火地域内では、延べ面積が1,500㎡を超える建築物は耐火建築物等にしなければならない。準耐火建築物等ではダメだ。よって誤り。

【解答】

建築物が防火地域と準防火地域にまたがっている場合、原則として建築物の全部について厳しい方の規定である防火地域の規定が適用される。よって誤り。

【解答】

防火地域では、屋上にある看板・広告塔等は不燃材料で造り、またはおおわなければならない（不燃材料を用いなければならないということ。難燃材料ではダメだ）。よって正しい。

【解答】

防火地域または準防火地域内にある建物で、外壁が耐火構造のものは、外壁を隣地境界線に接して建ててよい。よって正しい。

【解答】

433頁の表の［例外①］と［例外②］の両方の要件を満たしている。だから、建蔽率が 2/10プラスされ、8/10となる。よって正しい。

【解答】

本問のような高さ制限があるのは、第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域だ。よって誤り。

【解答】

対象区域外の建物でも［1］高さが10ｍを超えていて、［2］冬至の日に対象区域内に日影を生じさせるものは、日影規制が適用される。よって誤り。

【解答】

表を見よ。（隣）が適用されないのは［1］だけだ。［2］には適用されるから、誤り。「北隣道は２・１・０」の威力を知ってほしい。

【解答】

［1］２階以上［2］または、200㎡を超える建築物は㋑に当たる。だから、本問の建築物は㋑の建築物だ。㋑の大規模な修繕をしようとする場合、建築確認が必要だ。よって誤り。

【解答】

① ➡︎ 454頁の表の［B］欄を見ると、都市計画区域では、規模の大小を問わず、すべての建物の新築に建築確認が必要だから、①は○。

② ➡︎ 建築確認を得て行った工事が完了したら、すべて工事完了検査の申請が必要だから、②も○。

③ ➡︎ 検査済証の交付を受けなければ使用できないのは、表の㋐と㋑の建物だけ。本問の建物は、㋑に当たるから、検査済証の交付前は使用できない。だから、③も○。

【解答】

いったん建築協定ができると、その後に土地の所有者等になった者に対しても効力が及ぶ。全員の合意は不要だ（全員の合意がなくても効力が及ぶ）。よって誤り。

【解答】

一団の土地を、２つの土地に分筆して別々の人に分譲した場合、届出が必要な面積を取得した人だけに届出義務がある。だから、Ｂには届出義務があるが、Ｃにはない。よって誤り。

【解答】

交換によって、届出対象面積以上の土地を取得した人は、届出を行う必要がある。ＡもＢも届出対象面積以上の土地を取得している。だからＡもＢも届出を行う必要ある。よって誤り。

【解答】

注視区域と監視区域の場合は、両当事者から事前に知事に届出をすることが必要だ。事後ではダメなので誤り。

【解答】

工事主は、工事の許可の申請をするときは、あらかじめ、周辺地域の住民に対し、説明会の開催等工事の内容を周知させるため必要な措置を講じなければならない。よって正しい。

【解答】

遺産分割によって農地を取得する場合は、第３条の許可は不要だ。ただし、遅滞なく、農業委員会に届出をする必要がある。よって正しい。

【解答】

売買もできるし、登記もできる。登記は従前の宅地について行う。正しい。

【解答】

施行地区内で、建物の建築を行おうとする場合は、知事等の許可が必要だ。よって誤り。

【解答】

換地処分は、施行者からの「通知」によって行われるから誤り。その後で「こういう換地処分が行われました」と公告するのが換地処分公告だ。

【解答】

文部科学大臣ではなく、文化庁長官の許可だから、誤り。

【解答】

森林法の場合、必要なのは知事の許可だ。よって正しい。

【解答】

機構は、金融機関から買い取った住宅ローン債権を担保としてＭＢＳを発行している。よって正しい。

【解答】

死亡した場合だけでなく、重度障害になった場合も、貸付けに係る債務の弁済に充当することができる（つまり、ローンがチャラになる）。よって正しい。

【解答】

正常価格は、土地に建物や地上権等が存在する場合は、これらが存在しないものとして算定する。よって誤り。

【解答】

一般の土地取引の場合は、公示価格を指標として取引するよう努めなければならない。単なる努力目標であって、強制力（義務）はない。よって誤り。

【解答】

原価法は対象不動産が「建物」「建物+その敷地」の場合において、再調達原価の把握・減価修正を適切に行うことができるときに有効だ（前半は〇）。そして、「土地のみ」である場合でも、再調達原価を適切に求めることができるときは、原価法が使える（後半が×）。よって誤り。

【解答】

新設予定の駅等またはバスの停留所は、路線の運行主体（鉄道会社・バス会社）が公表したものに限り、新設予定時期を明示して表示することができる。よって正しい。

【解答】

管理費については、全ての住宅の管理費を示すことが困難であるときは、「最低額と最高額」のみで表示することができる。よって誤り。

【解答】

古家・廃屋等が建っている土地の広告では、古家・廃屋等がある旨を明示する必要がある。よって誤り。

【解答】

石流・土砂崩壊による堆積でできた地形なのだから、崩壊する可能性があり、危険性は高い。だから、住宅地には適さない。よって誤り。

【解答】

不動産取得税の税率は、住宅・土地は３％で、住宅以外の家屋は４％だ。よって誤り。

【解答】

相続の場合には、相続税が課されるから、不動産取得税は課されない。よって正しい。

【解答】

時価ではなく、贈与者の取得費（贈与者が土地を入手した時の金額）が、贈与を受けた者の取得費とみなされる。よって誤り。

【解答】

直系血族に譲渡した場合には、3,000万円の特別控除を受けることができない（孫は直系血族）。よって正しい。

【解答】

面積に制限があるのは買換資産だけ（土地・家屋とも）。譲渡資産は、どんどん市場に放出してほしいから、広すぎる土地でも狭すぎる家屋でもOK。よって誤り。

【解答】

３万円以下の場合には、印紙納付をすることもできるが、現金納付でも、もちろんかまわない。よって正しい。

【解答】

この税率軽減措置は、売買・競落の場合に限り、適用される。交換や贈与や相続の場合は適用されない。よって正しい。

【解答】

建物の賃貸借契約書は、非課税文書だ。よって正しい。これに対して、土地の賃貸借契約書は課税文書だから念のため。